Fin dove deve e può spingersi l’amministratore di condominio nell’adempiere al compito di garanzia, controllo e manutenzione che compete al suo ruolo? La risposta a questa domanda è tornata drammaticamente di attualità con la morte, la scorsa settimana, a Livorno di una donna di 56 anni a causa del cedimento del balcone, posto al terzo piano dell’appartamento dove abitava con il marito e i figli. Il crollo è avvenuto proprio mentre la donna si trovava sul balcone.
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Alla magistratura spetta ora comprendere la dinamica dei fatti e acquisire la documentazione relativa alla gestione dello stabile per valutare eventuali responsabilità: al momento, l’amministratore di condominio è stato inserito nel registro degli indagati. Ma, al netto della vicenda particolare, e drammatica, è bene ricordare quali siano i doveri di un amministratore di condominio nella manutenzione delle parti comuni e quali quelli di un proprietario per le parti private.
Parti comuni e parti private
La prima essenziale considerazione parte proprio da qui, dalla distinzione fra parti comuni e parti private. Come spiega Edoardo Riccio, coordinatore giuridico del Centro Studi Anaci Nazionale, il balcone aggettante è una proprietà privata del condomino, su cui l’amministratore di condominio non ha competenza nell’imporre un contratto d’appalto per la manutenzione del balcone stesso né l’assemblea condominiale potere d’intervento. «Diverso il caso in cui ci siano delle parti di decoro, ad esempio sotto il balcone, che sono comuni e prevedono allora un intervento da parte dell’assemblea che deve essere sollecitato dall’amministratore, ma non necessariamente con esito positivo», aggiunge Riccio.
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Sull’importanza della conservazione degli atti e, al contempo, della messa in sicurezza, tramite l’ausilio di tecnici competenti nella valutazione complessiva dello stabile, si focalizza Francesco Burrelli, presidente nazionale di Anaci. «L’amministratore è soggetto di garanzia dell’intero involucro condominiale, ma può intervenire solo sulle parti comuni. In qualità di amministratore, io intervengo non appena vengo a conoscenza di una situazione di pericolo, come ad esempio un capitello pericolante che deve essere demolito. Poi – aggiunge Burrelli – per procedere al ripristino, è necessaria l’approvazione dell’assemblea. Spesso, anche con una serie di ordinanze coercitive da parte del Comune, non si riesce ad arrivare a una delibera dei lavori straordinari e questo porta a proroghe su proroghe che possono andare avanti per anni».
Messa in sicurezza
Dato che l’intervento sulla proprietà privata non è, dunque, possibile da parte dell’amministratore di condominio, ciò che gli spetta è un compito di garanzia nel tutelare la sicurezza dei condòmini nelle parti comuni. «Il ruolo dell’amministratore si concretizza allora nell’avvisare i condòmini, transennando, ad esempio, l’area sottostante il balcone, di modo da assicurare un passaggio in sicurezza», chiarisce Riccio. «Se il disinteresse del condomino,che non mette in sicurezza il proprio balcone, si protrae nel tempo, l’amministratore ha la facoltà di fargli causa».
